Договор уступки права требования квартиры: основные условия и ограничения

Уступка права требования по договору долевого участия

Основные условия и основания возникновения права требования

Право требования представляет собой наличие полномочий у одного лица предъявить требование в отношении исполнения какого-либо действия другим лицом. На практике это общее определение, как правило, конкретизируется целым рядом обстоятельств. Так, в качестве лиц, являющихся сторонами указанных гражданско-правовых отношениях, могут выступать как физические, так и юридические лица, а характер требований, которые одна сторона имеет право предъявить другой, напрямую зависит от условий соглашения, заключенного между ними. Указанное соглашение, например, может подразумевать возникновение у одной стороны обязательства по передаче вещи, предмета или ценности, осуществления какой-либо работы или оказания услуги в пользу другой стороны. При этом необходимо, чтобы основание возникновения такого права было зафиксировано документально: факт наличия права требования должен быть подтвержден договором между сторонами, заключенным в письменной форме. При этом в указанном документе должны быть зафиксированы все существенные условия осуществления действий одной из сторон в пользу другой.

Наличие такого договора является важным элементом гражданско-правовых отношений между сторонами в рассматриваемой ситуации, поскольку именно письменная фиксация условий выполнения обязательства является гарантией того, что обе стороны, подписавшие договор, однозначно интерпретируют прописанные в нем условия и согласны с их выполнением. Кроме того, наличие письменного соглашения в отношении обязательства может оказаться полезным в случае, если сторона, на которую оно возложено, уклоняется от его выполнения. В этом случае пострадавшая сторона имеет полное право обратиться в судебный орган с исковым заявлением для защиты своих законных прав и интересов, предоставив в качестве их обоснования указанный письменный договор, на основании которого у него возникло право требования по отношению к ответчику.

Процедура переуступки права требования по гражданско-правовому договору

Вместе с тем обращение в суд с намерением в принудительном порядке взыскать с неплательщика денежную сумму, вещь или ценность либо инициировать выполнение им другого своего обязательства не является единственным способом получения причитающегося получателю имущества или денежных средств. Дело в том, что действующее законодательство предусматривает возможность переуступки права требования по договору. При этом спектр обстоятельств, которые могут побудить кредитора к такому шагу, может быть самым разнообразным: например, плательщик уклоняется от выполнения своих обязательств, и кредитор желает переложить трудности, связанные с взысканием с него долга, на другое лицо. Или же кредитору срочно потребовались деньги, и он не может ждать окончания срока, отведенного в соответствии с условиями договора заемщику на выполнение обязательства. Во всех этих и многих других случаях он вправе прибегнуть к механизму переуступки прав требования.

В рамках сложившейся российской практики такая процедура носит название цессии. При этом в соответствии с латинским термином, давшим ей название, именуются и стороны, принимающие участие в соглашении. Фактически в их число входят:

• лицо, имеющее обязательства в связи с наличием первоначального договора, то есть должник;
• лицо, перед которым у должника имеются непогашенные долговые обязательства, то есть цедент;
• лицо, которому передаются права на истребование указанных обязательств, то есть цессионарий.

Условия осуществления передачи права требования от цедента к цессионарию

При этом, в соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, цедент может осуществить передачу своих прав цессионарию без получения согласия должника на такую передачу. Однако указанный раздел данного нормативно-правового акта предусматривает, что в случае, если условие о получении согласия должника на эту процедуру предусмотрено условиями первоначального договора, заключенного между ним и цедентом, это условие подлежит обязательному выполнению. Если согласие второй стороны не было получено цедентом, должник вправе обратиться в судебный орган с исковым заявлением о признании договора цессии, заключенного между цедентов и цессионарием, недействительным.

Если требование о получении согласия плательщика не является обязательным к выполнению в конкретном случае, статья 382 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что он должен быть поставлен в известность в отношении факта перехода права требования к нему к другому лицу. Такое требование указанного раздела этого законодательного акта обусловлено тем, что, если должник не был извещен о передаче прав, он, в соответствии с условиями первоначального договора, будет осуществлять выполнение обязательств по отношению к первоначальному кредитору. Например, если его обязательство представляет собой сумму денежных средств, взятую в качестве займа, а погашение этого обязательства осуществляется посредством ежемесячного перечисления на банковский счет кредитора определенной денежной суммы, понятно, что плательщик будет продолжать вносить необходимые суммы и после переуступки права требования, если он не был поставлен в известность об этом факте.

В этом случае пункт 3 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что должник является добросовестным плательщиком, и указанные действия не могут рассматриваться в качестве нарушения им условий договора. Таким образом, неполучение цессионарием денежных средств, которые причитаются ему в результате уступки права требования, будет являться его собственным упущением. В этом случае ему будет необходимо урегулировать вопрос передачи причитающихся ему средств непосредственно с цедентом.

Объем прав, которые подлежат передаче, полностью определяется условиями первоначального договора. Кроме того, статья 384 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случае, если указанный договор предусматривал применение к должнику каких-либо штрафных санкций, обусловленных его действиями, например пени за просрочку очередного платежа, право на получение с него денежных сумм в качестве указанных санкций переходит к цессионарию вместе с основными правами по первоначальному договору.

Долговые обязательства, которые могут быть переданы в рамках меанизма переуступки прав

Статья 383 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает определенные ограничения на характер обязательств, которые могут передаваться в рамках договора цессии. В целом спектр обязательств, подлежащих использованию в соответствии с условиями этого механизма, достаточно широк, однако указанный раздел данного нормативно-правового акта предусматривает определенные исключения из этого правила. Так, данной передаче не подлежат права требования, которые относятся непосредственно к кредитору как к конкретному лицу. В частности, речь идет об обязательствах, возникших у должника в связи с причинением им вреда жизни или здоровью кредитора, либо об алиментных обязательствах.

Таким образом, в соответствии со статьей 383 Гражданского кодекса Российской Федерации все прочие обязательства, которые должник имеет перед кредитором, могут быть переданы последним третьей стороне с применением механизма уступки права требования. В современной российской практике одним из наиболее распространенных случаев его применения является уступка права требования на получение квартиры в строящемся доме.

Законодательная база переуступки права требования на жилье в строящемся многоквартирном доме

Обычно такое право является следствием заключения соответствующего договора между покупателем квартиры и застройщиком. В свою очередь, основным документом, регулирующим характер и порядок их взаимодействия в этой сфере, является Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года “Об участии в долевом строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. В частности, статья 1 указанного нормативно-правового акта устанавливает, что факт внесения денежных средств в качестве источника финансирования строительства дома, в котором находится являющаяся предметов договора квартира, является основанием для формирования у застройщика обязательства по передаче квартиры в таком доме покупателю после окончания его строительства. Такое обязательство, в свою очередь, подлежит фиксации посредством заключения между сторонами так называемого договора долевого участия. При этом пункт 3 статьи 4 указанного нормативно-правового акта требует государственной регистрации такого договора в соответствующих органах.

Уже после того, как гражданин принял решение купить квартиру в строящемся доме и внес денежные средства в качестве оплаты за будущее предоставление ему жилья, не исключено, что обстоятельства, в которых он находится, могут существенным образом измениться. Например, ему могут потребоваться денежные средства для удовлетворения срочных нужд, связанных с лечением или другими потребностями. Другой причиной, которая может побудить его к этому, может выступить изменение жилищных потребностей: например, у него появилась дополнительная денежная сумма, которая позволяет ему приобрести квартиру большей площади, или, напротив, он решил приобрести 2 небольшие квартиры вместо одной.

Сроки организации процедуры переуступки права требования

В этой связи вместо того, чтобы расторгать первоначальный договор с застройщиком, он может прибегнуть к механизму переуступки прав требования на профинансированную им квартиру.

Такой способ приобретает дополнительное распространение благодаря тому, что в современной российской практике существует достаточно определенная зависимость между стоимостью строящегося жилья и стадией строительства, на которой оно находится. Поэтому покупатель, внесший денежные средства в качестве финансирования строительства многоквартирного дома на начальной стадии его строительства, может воспользоваться этим фактом. Например, даже если он решил уступить свое право после того, как с момента внесения прошло несколько месяцев, а стадия готовности дома за этот период возросла с 50% до 70%, у него есть реальный шанс получить за уступленную квартиру компенсацию, превышающую сумму денежных средств, первоначально внесенную им по соглашению, заключенному с застройщиком.

Возможность переуступки прав требования в результате сделки между сторонами предусмотрена статьей 11 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года “Об участии в долевом строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. При этом указанный раздел данного нормативно правового акта предоставляет первоначальному приобретателю передать свои права не только в случае полной уплаты им денежной суммы, предусмотренной условиями договора, но и в случае наличия у него непогашенного долгового обязательства, если данное обязательство вместе с правами будет передано новому приобретателю. Кроме того, пункт 2 указанной статьи отмечает, что временной период, в течение которого может быть осуществлена сделка по переуступке, ограничивается сроком с момента государственной регистрации

Государственная регистрация соглашения о передаче права на строящуюся квартиру

Осуществляя такую передачу, приобретатель квартиры, который в данном случае фактически выступает в качестве цедента, должен принимать во внимание некоторые положения действующего законодательства, которые требуют определенного порядка осуществления этой передачи и налагают на него некоторые ограничения. В частности, статья 17 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года “Об участии в долевом строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” требует, чтобы факт уступки права требования по договору долевого участия был зафиксирован в органах государственной регистрации. Такое требование устанавливается действующим законодательством с тем, чтобы обеспечить соответствие первоначального договора долевого участия, который также необходимо регистрировать в органах юстиции, новому договору.

Кроме того, оформляя соглашение о переуступке права требования, следует принимать во внимание положения статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку механизм уступки права требования на квартиру в строящемся доме в целом регулируется теми же положениями действующего законодательства, которые относятся к другим сделкам по переуступке прав. Указанный раздел этого нормативно-правового акта устанавливает, что должник, в качестве которого в этой ситуации выступает застройщик, должен быть в обязательном порядке проинформирован о факте перехода прав от одного приобретателя к другому. Кроме того, пункт 2 указанной статьи отмечает, что в случае, если в соответствии с условиями первоначального договора сторона, передающая свои права, обязана получить согласие должника на такую передачу, это условие также подлежит обязательному выполнению. При этом следует иметь в виду, что форма договора долевого участия, заключаемого между застройщиком и приобретателем, достаточно часто включает подобное условие.

Роль застройщика в рамках процедуры переоформления прав по договору

Роль застройщика в процессе сделки по переуступке права требования на квартиру в строящемся доме не исчерпывается его информированием и в некоторых случаях получением согласия на такую сделку. В частности, новому приобретателю, то есть цессионарию, необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 11 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года “Об участии в долевом строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” уступка права требования может быть осуществлена и в том случае, если цедент не полностью исполнил свои финансовые обязательства перед застройщиком в рамках заключенного между ними договора долевого участия. В этом связи цессионарию необходимо обратиться к застройщику, чтобы получить полную и исчерпывающую информацию о том, в каком состоянии находятся финансовые обязательства в рамках договора, по которому передаются обязательства.

В результате такого обращения может выясниться, что первоначальный приобретатель не только не полностью оплатил денежную сумму, предусмотренную условиями договора долевого участия, но и неоднократно допускал просрочки очередного платежа, в связи с чем в отношении него у застройщика имеются финансовые претензии, основанные на условиях, прописанных в договоре. Например, он может наложить на него штраф за допущение указанной просрочки. Таким образом, в результате переуступки прав по первоначальному договору долевого участия все непогашенные обязательства приобретателя, передающего свои права цессионарию, переходят к последнему.

http://youtu.be/cV3-7lIMtzY

Для того чтобы избежать подобных неприятных инцидентов, связанных с возникновением непредвиденных расходов, лицу, приобретающему право требования в отношении застройщика, следует внимательно оценить все условия и обстоятельства, сопровождающие заключение такой сделки. Особенно полезным в этой ситуации будет обратиться к специалисту в области оформления документов, который сможет увидеть все сомнительные моменты, присутствующие в первоначальном договоре, а также предложить содержание договора о переуступке права требования на квартиру в строящемся доме, в наибольшей степени соответствующего потребностям нового приобретателя. В этом случае у цессионария будут законные основания для получения причитающегося ему жилья после окончания строительства. Если же ситуация будет развиваться неблагоприятно и застройщик нарушит свои обязательства, например, пропустив срок сдачи объекта по договору, у указанного лица будут достаточные легитимные основания для обращения в суд с исковым заявлением о защите своих законных прав и интересов.