Продажа залогового имущества: основные способы

Реализация залогового имущества: основные способы

Роль залогового имущества в оформлении кредита

Приобретение имущества в кредит – весьма распространенная практика не только в России, но и в мире. Сегодня значительная часть всех покупок самых разнообразных вещей, предметов и ценностей осуществляется с привлечением заемных денежных средств: физические лица покупают в кредит сотовые телефоны, автомобили, бытовую технику, квартиры и даже дорогую одежду, например шубы. Юридические лица прибегают к привлечению заемных средств на приобретение строительной техники, коммерческой недвижимости, авто, офисного оборудования, основных средств и других предметов и вещей, необходимых им для осуществления своей деятельности.

Тем не менее всем приобретателям, осуществляющим необходимые покупки на заемные средства, необходимо иметь в виду, что до полного исполнения ими своих обязательств по кредиту право собственности на вещь, которую они уже считают своей, принадлежит банку, выдавшему кредит. Кроме того, нужно иметь в виду, что банк имеет права на собственность, которую получатель кредита предоставил в качестве залога при его оформлении: например, так нередко поступают люди, желающие получить ипотечный кредит без обременения приобретаемой недвижимости, предоставляя в залог банку другую квартиру. В случае, если получатели допускают неоднократную просрочку платежа или вовсе уклоняются от исполнения своих обязательств, банк вправе пойти на крайние меры для того, чтобы вернуть свои деньги, в том числе осуществив продажу залогового имущества.

Продажа залогового имущества по соглашению сторон

В современной российской практике реализация имущества, находящегося в залоге у банковского учреждения, предоставившего кредит, может осуществляться по одному из 3-х основных сценариев, применяемых в рамках возврата банками своих денежных средств, предоставленных заемщику.

Один из путей – продажа залогового имущества в рамках совместного решения заимодавца и заемщика.

Так стороны могут поступить в случае, если заемщик заранее предполагает, что у него могут возникнуть трудности с исполнением своих обязательств по кредиту. Он может прибегнуть к этому способу в ситуации, когда получение имущества, приобретенного в кредит, больше не представляет для него ценности. Однако во всех этих ситуациях использование такого способа допустимо, пока заемщик не допускал случаев неисполнения своих обязательств и находится на хорошем счету у банка.

В этом случае по совместному решению сторон объект имущества, находящегося в залоге, будет выставлен на продажу при посредстве банка. Например, информация о его реализации может появиться на сайте банка: таким образом, основную часть круга потенциальных покупателей будут составлять его действующие клиенты, которым может быть интересно это коммерческое предложение. Банку в этой ситуации отводится функция контроля за условиями и сроком осуществления сделки, однако в основном право выбора ее ключевых параметров остается за заемщиком. Поскольку последнему важно не остаться в убытке после заключения сделки по реализации имущества, он будет стремиться продать его по максимальной цене, имеющейся на сегодняшний день на рынке. Если же это возможно, он постарается заложить в итоговую стоимость некоторую часть процентов, уплаченных им по кредиту банку: таким образом, купить залоговое имущество по выгодной цене в этом случае вряд ли получится.

Реализация залогового имущества в процессе публичных торгов

Второй способ продажи вещей или предметов, находящихся в залоге у банка, применяется для ситуаций, когда заемщиком уже допущены достаточно серьезные нарушения в ходе исполнения своих обязательств: например, он неоднократно пропускал срок осуществления очередного платежа, уклонялся от его осуществления или иным способом нарушал условия договора займа, заключенного между ним и банковским учреждением. В такой ситуации последнее в соответствии с действующим законодательством имеет полное право обратиться в судебные инстанции с тем, чтобы обеспечить возврат денежных средств, переданных заемщику в качестве кредита.

В случае, если суд признает такое право за банковским учреждением, в дело вступает механизм исполнительного производства, которое осуществляется в рамках Федерального закона № 229-ФЗ от 22 октября 2007 года “Об исполнительном производстве”. Так, в частности, данный нормативно-правовой акт предписывает осуществление реализации имущества, находящегося в залоге у банка в связи с условиями кредитного договора, посредством проведения публичных торгов. Обязанность их организации возлагается на судебного пристава-исполнителя, который должен быть ответственным за осуществление всех необходимых процедур, требуемых для реализации залогового имущества, получения за него денежных средств и их передаче банковскому учреждению в соответствии с решением суда.

Начальная стоимость имущества, реализуемого на торгах в порядке аукциона, устанавливается в процессе предшествующего судебного разбирательства. Это происходит на основании оценки его стоимости, осуществленной специализированной организацией-оценщиком. Такую оценку имущества, находящегося в залоге, в качестве которого может выступать, например, авто, квартира или другой объект, может предоставить и банковское учреждение, выступающее в качестве истца. Как правило, для получения такой оценки оно тоже обращается к услугам компании-оценщика, которая формирует свой отчет на основании текущей рыночной ситуации.

Таким образом, первые торги, организованные с целью реализации данного залогового имущества, начинаются с уровня цены на такой объект, соответствующего среднерыночному. В случае, если на первом этапе аукциона реализовать товар по этой цене не удалось, следующий этап торгов будет начат с цены, включающей дисконт на реализуемый товар в размере 15% от начального уровня стоимости. Такие торги могут быть организованы в отношении практически любого имущества, которое может представлять интерес для потенциальных покупателей. Вместе с тем, для типовых объектов, которые обыкновенно принимаются в залог банком – например, автомобили, квартиры, коммерческие площади и другие – существуют свои специализированные аукционы.

Таким образом, покупка залогового имущества, находящегося в залоге у банковского учреждения, посредством его покупки на таких торгах может быть достаточно выгодна для покупателя в том случае, если он дождался второго или последующего этапа аукциона. Вместе с тем, нужно принимать во внимание, что такой алгоритм покупки имущества может быть связан с дополнительными процедурными сложностями, например, необходимость переоформления автомобиля заемщика, который приобрел его в кредит, на покупателя.

Самостоятельная реализация залогового имущества банковским учреждением

Кроме перечисленных, существует третий способ, которым пользуются банковские учреждения, желающие вернуть переданные в качестве займа денежные средства в случае, если заемщик допускал неоднократные нарушения условий договора займа. Как правило, этот способ вступает в действие в том случае, если реализовать имущество в процессе публичных торгов по тем или иным причинам не удалось. Кстати, наиболее распространенной причиной неэффективности таких торгов выступает отсутствие покупателей, которые готовы приобрести выставленный на торги объект при предлагаемом уровне цены.

В такой ситуации банковское учреждение после проведения всех необходимых процедур, связанных с организацией аукционных торгов, принимает залоговое имущество на баланс. Таким образом, оно переходит в собственность кредитной организации, которая, в свою очередь, вынуждена будет самостоятельно заниматься его реализацией. Как правило, этот вариант является наименее предпочтительным для банков, поскольку в большинстве случаев в их структуре не предусмотрено специализированного подразделения, в функции которого входит деятельность по реализации залоговых объектов.

В этой связи для осуществления их реализации требуется привлечение внешних организаций, в связи с чем рентабельность такой процедуры оказывается значительно ниже параметров, возникающих при других вариантах продажи имущества, находящегося в залоге у банка.

Кроме того, необходимость принятия вещей или предметов на баланс кредитной организации порождает для нее дополнительные сложности, которые могут быть связаны, во-первых, с необходимостью надлежащего юридического оформления данной процедуры, а во-вторых, требованием о формировании финансовых резервов в связи с осуществлением этой операции, которое установлено действующим законодательством.

Таким образом, несмотря на то, что до момента исполнения заемщиком своих обязательств по полученному кредиту именно банк обладает правами в отношении имущества, переданного ему в качестве залога, выбирать основные способы его реализации в случае нарушения получателем кредита условий договора полностью самостоятельно он не может.

http://youtu.be/viAIJls5_fg

Кроме того, в случае возникновения ситуации, когда оно сталкивается с необходимостью возврата денежных средств, переданных заемщику в качестве залога, ему нередко приходится прибегать к помощи третьих сторон: судебных приставов, оценщиков или других.